Huvudmeny
Qasa har tagit fram en prisguide för uthyrning av lägenheter i Stockholm

Du hittar en uppdaterad version av den här guiden här:


HÄR HITTAR DU EN UPPDATERAD VERSION AV DENNA ARTIKEL 


Oavsett varför du väljer att hyra ut, kommer du behöva ta ställning till den mest centrala frågan av dem alla: hur hög ska hyran vara? Vi på Qasa får ofta frågor om just hyran från våra användare, varför vi valt att samla allt viktigt som finns att veta om hyressättning i den här guiden.


Andra guider från Qasas Juridikskola du kanske är intresserad av:

Read this article in English


Sedan den 1 februari 2013 gäller olika regler för hyressättning beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt. Då började nämligen lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad att gälla vilket resulterade i att bostadsägare och andrahandshyresgäster fick större frihet att komma överens om hyran, medan samma regler som tidigare fortsatte gälla för uthyrning av hyresrätter.

Om du vill hyra ut din hyresrätt

Hyr du ut din hyresrätt så gäller hyreslagen och hyresnivån avgörs utifrån den så kallade”bruksvärdesprincipen”. Det är alltså inte upp till dig att fritt sätta hyran beroende på hur mycket hyresgästen är villig att betala.

Lite mer om bruksvärde

En lägenhets bruksvärde definieras som det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Det innebär att hyran bör motsvara hyresnivån för liknande bostäder, med hänsyn taget till bostadens standard, storlek, läge, planlösning, byggår etc. Bruksvärdet motsvarar hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper och är oberoende av vem som för tillfället bor i lägenheten. Det spelar med andra ord ingen roll om det är en barnfamilj eller ett singelhushåll som bor i en lägenhet med tillgång till lekplats eller i närheten av barnvagnsvänliga kaféer.

Bruksvärdet avgörs genom att jämföra bostäder med varandra och genom förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster. Ofta ligger din förstahandshyra ungefär på bruksvärdesnivån, men det kan vara värt att kolla upp! Om din hyra ligger väldigt lågt kan du ha rätt att ta ut ett högre belopp än din hyra och då tjänar du lite pengar på det hela. Det här är dock ovanligt eftersom hyresvärden oftast redan tar ut bruksvärdet.

Hos hyresnämnden finns uppgifter samlade gällande motsvariga lägenheter i liknande läge, samma byggår och standard, som kan ge en idé om vad hyran ska ligga på en speciell lägenhet.

Hyr du ut möblerat?

Om du hyr ut en möblerad lägenhet brukar ett påslag på 10-15% anses vara rimligt. För att räknas som möblerad räcker det inte med en sliten säng, en trasig soffa och några pallar, utan lägenheten måste vara fullt möblerad så att det går att bo där utan att andrahandshyresgästen tvingas ta dit egna möbler.

Du har även rätt att lägga på eventuella övriga kostnader som hör till lägenheten, exempelvis el, gas, tv-licens, p-plats, internet etc.

Om du vill hyra ut din bostadsrätt

När det kommer till hyressättningen, så är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ett undantag från hyreslagen. Hyr du ut din bostadsrätt, villa eller sommarstuga, eller bara ett rum, så är det inte bruksvärdet du ska förhålla dig till. Som uthyrare kan du sätta en marknadsliknande hyra som hypotetiskt är tänkt att täcka dina kostnader för att äga bostaden (huruvida någon är beredd att betala så mycket avgör såklart om du i praktiken kan ta ut den hyresnivån – med Hyreskollen kan du räkna fram betalningsviljan för just din lägenhet!).

En skälig hyra bör alltså inte överstiga din kapitalkostnad (de räntekostnader du skulle haft ifall bostaden var fullt belånad) och driftkostnaden (t.ex. avgift till föreningen, el, bredband etc.). Ifall den påtagligt gör det, kan din hyresgäst kontakta hyresnämnden för att få framtida hyror sänkta.

Lite mer om kapitalkostnad

Med kapitalkostnad menar man de räntekostnader du skulle haft ifall bostaden var fullt belånad. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och, enligt dagens praxis, anses en avkastningsränta på fyra procent per år vara en acceptabel nivå. Notera att beräkningen inte är kopplad till dina faktiska lånekostnader: om bostaden är belånad eller inte saknar alltså betydelse.

Lite mer om driftkostnad

Med driftkostnad syftar man på de kostnader du har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut i. Exempel är avgift till föreningen, slitage av möbler, el, bredband etc.

Ett exempel

En bostadsrättslägenhet värd 3 miljoner kronor hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1900 kronor/månad och övriga kostnader för el och bredband är 800 kronor/månad. Med en skälig avkastningsränta på 4 procent lyder uträkningen: (3,000,000*0,04) / 12 + 1,900 + 800 = 12,700 kronor. Detta är alltså hur mycket du får ta ut i hyra. Ta hjälp av Hyreskollen för att räkna fram hur mycket du kan ta ut i hyra!

Det är dock viktigt att komma ihåg att lagen endast gäller den första upplåtelsen. Om du vill hyra ut flera bostäder gäller samma regler som för hyresrätter för de övriga upplåtelserna.

Ta inte ut för hög hyra

Hyresrätt Om du har tagit ut en för hög hyra, ka du få ett väldigt tråkigt brev på posten och detta ganska långt efter att uthyrningsperioden är avslutad. Din hyresgäst kan nämligen gå till Hyresnämnden och begära prövning om hyran varit oskäligt hög. Du kan då bli återbetalningsskyldig för upp till ett års mellanskillnad mellan hyran din hyresgäst betalat och den hyran som hyresnämnden finner vara bruksvärdeshyran.

Bostadsrätt Om du tagit en oskälig hyra för ditt boende så kan hyresgästen även här vända sig till Hyresnämnden för att få sin hyra sänkt, hyresgästen måste dock ta kontakt med dig först. När det gäller uthyrning av bostadsrätter kan Hyresnämnden endast be dig sänka hyran framåt i tiden. Du kan med andra ord inte bli återbetalningsskyldig även om hyran varit för hög.

Värdera din bostad med Hyreskollen! 

Vi vet att hyressättning kan kännas svårt. Därför har vi skapat marknadens bästa hyreskalkylator baserad på statistik på andrahandsuthyrningar. Där kan du få din bostad värderad helt gratis, samt kolla hur mycket det skulle kosta att hyra lägenhet i ett visst område. Prova själv och läs mer på Hyreskollen!

Värdera din bostad

Avslutningsvis

Hyressättningen är inte svår, det handlar snarare om att avhålla sig från att bli girig. Det fina med att sätta en rimlig hyra är att man inte behöver gå runt och oroa sig. Hyran är både en av de främsta men också enklaste aspekterna av andrahandsuthyrning. Så krångla inte till det!

Källor

• §19 och §55 av Hyreslagen

• Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad

• Hyresnämnden

Du kan även ladda ner en utskrivningsbar version av guiden.

 

LÄGG UPP LÄGENHETEN GRATIS LÄS MER

 

Guiden för att hyra ut lägenheten

 

 

Om författaren

Jag är innehållsansvarig här på Qasa. Med andra ord ska jag se till att allt vårt innehåll inte bara är roligt att läsa, utan också relevant och informativt för dig som ska hyra eller hyra ut i andra hand!

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Du kan använda följande HTML-taggar och attribut : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Stäng