Förutsägbarhet och ökad trygghet om hyresgästerna får bestämma

Ladda ner rapporten som PDF

Att Sverige har en komplicerad bostadsmarknad är väl känt och allra tuffast att få en bostad är det för den som är ung, har betalningsanmärkningar eller är ny på bostadsmarknaden. Det vittnar de som hyr i andra hand om.

Det visar sig i en ny undersökning som vi gjort att så många som varannan hyresgäst på andrahandsmarknaden inte kan bo kvar. Att känna sig maktlös inför sin boendesituation hör därför till vanligheterna. Ökad förutsägbarhet och trygghet genom längre hyreskontrakt är vad som efterfrågas allra mest. Just det som regeringen förhoppningsvis uppnår inom ramen för kommitédirektivet Enklare privatutyrning vars utredning ska presenteras under året. 

Att bostadsrättsägare skulle tillåts skriva längre hyreskontrakt, skulle öka tryggheten på privatuthyrningsmarknaden markant, både för den som vill hyra ut och för den som hyr. För det som hyresgästerna efterfrågar mest i bostadsbristens Sverige är nämligen att kunna bo kvar. 

Ska vi dessutom nå Sveriges mål om en ledande position inom den gröna och digitala omställningen är boendesituationen central. Det är svårt att locka kompetens utan bostadsgaranti. Privatuthyrningsmarknaden har en enorm potential att förse alla de som inte kan köpa sitt boende, eller har köpoäng till ett förstahandskontrakt, med en bostad. 

Min förhoppning är därför att ett ansvarsfullt ramverk tas fram för att öka tryggheten för hyresgästen. För enligt dagens prognoser är det tydligt – byggkrisen är ett faktum och att bättre kunna utnyttja de bostäder som finns blir därför helt avgörande framöver.

Fredrik Strömsten
VD, Qasa

BEATRICE

”Bostadssituationen i Sverige gör att expats är i en konstant kamp för att få ihop livet. 

Innan jag flyttade hit från Nederländerna tänkte jag: Hur svårt kan det vara att få tag i en bostad? Jättesvårt visade det sig! Vi var tvungna att tänja på vår budget ordentligt och betalar nu dubbelt så mycket i hyra som i Nederländerna – med samma lön. Vi nekades förlängt kontrakt i vår första lägenhet eftersom hyresvärden ville att företaget skulle stå på kontraktet och betala hyran, vilket inte var aktuellt.

Boendesituationen är ett konstant samtalsämne, både från en ekonomisk aspekt och från en trygghetsaspekt, det känns inte som om vi har några rättigheter, hjälp eller trygghet alls som hyresgäster i Sverige, trots att vi betalar så hög hyra. Livet påverkas oerhört eftersom vi vet att vi inte kan förlänga kontraktstiden.

Hade jag vetat att det skulle vara så här osäkert hade jag kanske inte tackat ja till jobbet. Vi trivs som tur är jättebra med vår hyresvärd men det största problemet är att det är omöjligt att planera sitt liv på grund av den korta kontraktstiden.”

Hur stor är bostadsbristen?

Över 80 procent av Sveriges kommuner har rapporterat ett underskott på bostäder. Boverket har tidigare kommit fram till att mellan 60 000–70 000 lägenheter måste byggas per år fram till 2025 för att täcka bostadsbehovet. I Stockholm är behovet 20 000 bostäder per år, men i år kommer endast ca 3 000 att byggas, enligt Länsstyrelsens prognos. 

Andrahandsmarknaden i Stockholm

Över 102 000 i Stockholms län är inneboende medan drygt 64 000 hyr i andra hand visar siffror från Länsstyrelsen. (2021) 5 000 barn i Sverige bor i andra hand. Mörkertalet är stort eftersom majoriteten av de som hyr i andra hand inte folkbokför sig på adressen, trots att grundregeln säger att du ska vara folkbokförd där du bor. Detta kan bland annat bero på att hyresvärden motsätter sig att hyresgästen folkbokför sig på adressen på grund av skatteskäl eller olovlig uthyrning. Att göra uthyrning tillåtet längre tid och skattereglerna mer fördelaktiga skulle troligen bidra till att minska svartuthyrning. 

Så omfattande är svartuthyrning (Dvs uthyrning mot bostadsrättsföreningens godkännande)

Hur omfattande svartuthyrningen är i Sverige är svårt att veta, men i en undersökning som Boverket gjorde 2013 uppskattade flera av de största bostadsbolagen i Stockholm att minst 10 procent av deras lägenheter hyrdes ut olovligt i andra hand. Att uthyrningstiden ofta är begränsad till ett år är en bidragande faktor vilket också bidrar till att föreningen har mindre insyn och riskerar försämrad relation med bostadsrättsinnehavaren.

Andrahandsmarknadens potential för att minska bostadsbristen 

Med rätt förutsättningar skulle 65 000 bostäder kunna tillgängliggöras årligen i Sverige vilket kan sättas i relation till de 21 900 planerade hyresrätter som spås byggas under 2023–2024.

32% av de tillfrågade har ett hyreskontrakt på 6–12 månader 

”Att få hyra mer än två år vore drömmen”

Så här tycker hyresgästerna om andrahandsmarknaden

Att bo i andra hand är för många en tillfällig lösning medan de för andra är det enda sättet att få en bostad i bostadsbristens Sverige. Vi har frågat hyresgästerna om hur de ser på sin boendesituation.

”Det är en chansning många gånger och kanske inte precis det en ungdom behöver när man ska komma ut på bostadsmarknaden.”

ALVA

”Jag hyr ett Attefallshus men just nu bor jag hos min pojkvän eftersom det är för kallt i huset under vintern. Golvvärmen funkar inte. ’Du behöver inte golvvärme, vi har inte råd att fixa det här’, säger hyresvärden. Jag har erbjudit mig att fixa det och andra saker som gått sönder, kanske dra av det på hyran men får ingen respons från hyresvärden. De bryr sig inte. 

Jag har flyttat runt i Stockholm för att jag inte kommit in på förstahandsmarknaden. Det här är fjärde gången jag hyr ett Attefallshus. Jag betalar 11 000 för 35 kvm. Det är alltid en risk att hyra ett hus på någons tomt för du vet inte i förväg vad huset tål. Hur det är isolerat osv. Hur kommunikationen funkar med hyresvärden, vad som förväntas av dig som hyresgäst i form av underhåll och trädgårdsarbete.

Det bästa om man ska hyra ett Attefallshus är att vara lite händig så att man kan fixa saker själv. Det är en chansning många gånger och kanske inte precis det en ungdom behöver när man ska komma ut på bostadsmarknaden.

Det känns som om det bara handlar om att tjäna så mycket pengar som möjligt.

Jag skulle behöva trygghet, att veta att om det händer något så ska jag kunna prata med min hyresvärd och veta att det går att lösa. Så är det inte nu. Jag får svaret: Vi är inte hemma.”

LIOR

”Jag tycker att det skulle finnas någon slags reglering som säkerställer att rummet, köket och badrummet är i okej skick.

De flesta personer jag hyrt rum av har själva haft ett förstahandskontrakt men när jag frågat om jag kunde registrera min adress på bostaden har de alltid sagt nej eftersom de är rädda för problem med Skatteverket. Jag tycker att det är rätt så oroande och begränsande. 

Jag tycker att det skulle finnas någon slags lagstiftning som säkerställer att rummet, köket och badrummet är i okej skick innan man som hyresgäst flyttar in. Oavsett om det är ett delat eller individuellt boende. Det är synd att de flesta hyresvärdarna inte bryr sig om det och samtidigt tar ut otroligt höga hyror.”

”För ett felbeslut man som individ tog en gång i livet ska man dubbel-och trippebestraffas. Det är tufft.” 

JOHAN

”När man sitter hos Kronofogden som jag med betalningsanmärkning är alternativen inte många. Jag har bott i andra hand ett tag, det är tio år nu. För mig är det inget stort problem, jag kan bo i en kappsäck, men det är värre för frugan. Hon tycker inte att det är så kul. Vi får förlängt ett år i taget, och det är ju jävligt störigt för man vet inte om man ska packa upp eller packa ner.

Vem fan vill bo ett år i taget? Om det blir några lagförändringar hoppas jag hyresvärdar får rätt att hyra ut i längre tid. Killen jag hyr av lovade mig tillsvidare-kontrakt, men det är det ju inte i praktiken eftersom bostadsrättsföreningen har rätt att neka förlängning varje år.

För ett felbeslut man som individ tog en gång i livet ska man dubbel-och trippelbestraffas. Det är tufft. Kronofogden har aldrig haft så mycket skuldsanering som nu så vi kommer bli fler och fler som hamnar i den här situationen. Får man en betalningsanmärkning så är man död. Det slår så jävla hårt.

Vad jag vill säga till regeringen? Förbättringspotential finns!”

CHUNYANG

”För mig är det största problemet bristen på tillit, jag förstår att en hyresvärd väljer en lokalbo framför mig, men det borde finnas ett system som skapar mer jämlikhet.

Människor som har arbetstillstånd här kommer till Sverige för att bidra till samhället, inte med problem. De flesta jag känner jobbar inom finans och IT. De älskar Sverige och är personer i samhället som vilka som helst. Det är klart att bostadssituationen är begränsande och kan göra att många överväger att flytta någon annanstans.

För mig är det största problemet bristen på tillit, jag förstår att en hyresvärd väljer en lokal person framför mig, men det borde finnas ett system som skapar jämlikhet och trygghet för båda parter. Att enda alternativet ska vara att köpa en lägenhet, som det blev för mig, är synd eftersom jag hellre sparat pengar några år först.

Under hela tiden som jag och min pojkvän hyrde var vi oroliga att hyresvärden skulle säga upp kontraktet eftersom han själv inte visste hur länge han kunde hyra ut. 

Att hyra i Sverige blir som att vara arbetssökande, man måste hela tiden söka efter en ny bostad lite vid sidan om ifall det befintliga kontraktet sägs upp.”

KIRAN

”Jag är IT-konsult och har bott i Sverige i fem år, i större delen av tiden i kollektiv. Det är självvalt, just nu är vi sex personer som bor ihop i ett hus i Sollentuna. Vi betalar 32 000 kronor i månaden. Det är på sätt och vis ett boende som är enklare att hitta eftersom konkurrensen om större bostäder i den här prisklassen är mindre. Samtidigt vill de flesta hyresvärdar i första hand hyra ut sina hus till en familj.

Jag tycker att den här boendeformen är otroligt viktig och har potential, det finns många outnyttjade hus som skulle kunna delas av människor som vill hålla sina levnadskostnader nere, få ett rikare socialt liv och samtidigt dela upp hushållssysslorna. Men för det krävs mer flexibilitet på marknaden och möjlighet att hyra ut.

Många omkring mig är i en liknande situation som jag – om vi inte kan hyra tvingas vi köpa vilket vore synd eftersom det är en stor och osäker investering innan man stadgat sig i ett land.”

Se över bostadsrättslagen

Det finns en stor efterfrågan från såväl hyresgäster som bostadsrättsägare att kunna skapa längre hyreskontrakt än idag. För att öka tryggheten och framförhållningen hos såväl hyresvärd som hyresgäst bör bostadsrättsföreningar inte kunna begränsa hyrestiden utan specifika skäl. Bostadsrättsföreningar ger i dag tillstånd på i snitt ett år och hyresnämnden på högst ett år vid ett överklagande, vilket varken löser problemet för den med för höga bolån eller för den som vill ha någonstans att bo.

Att höja taket skulle förutom att minska risken för att bostadsrättsinnehavare hyr ut svart, skapa långsiktighet och stabilitet vilket gynnar både bostadsrättsägare och bostadsrättsföreningar. Framför allt är det också en viktig trygghetsventil för hyresgästen.  

Hemförsäkring för både hyresvärd och hyresgäst bör vara
obligatoriskt enligt lag

Idag finns till skillnad från i andra europeiska länder inget krav på att hyresvärden ska täcka en tilläggsförsäkring för andrahandsuthyrning, eller att hyresgästen tecknar en egen hemförsäkring för den bostad som hyrs. Detta medför en rad risker under uthyrningstiden och leder inte sällan till tvister och kostnader. Att göra det obligatoriskt att vara försäkrad för båda parter skulle direkt bidra till att göra andrahandsmarknaden tryggare.

Kostnader kopplade till uthyrning bör bli avdragsgilla

Som ett sätt att stimulera uthyrning, öka underhållsarbeten och minska svartuthyrning bör hyresvärden kunna dra av kostnader kopplade till uthyrning, såsom lånekostnader, driftskostnader, tilläggsförsäkringar, inköp av möbler, installation av värme-och ventilationssystem eller kostnader kopplade till en förmedlingstjänst. Detta skulle löpande höja standarden på de bostäder som hyrs ut, men också ekonomiskt stimulera laglig uthyrning för att utnyttja det befintliga bostadsbeståndet bättre.

Öppna upp för yrkesmässig förmedling av hyreskontrakt

Enligt förordningen för yrkesmässig bostadsförmedling får ersättningen för förmedling av en hyresrätt vara högst 3 000 kronor för en lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus och högst 1 000 kronor för ett rum. Detta gör att marknaden för hyresmäklare är i princip icke-existerande i Sverige. Mäklartjänster för hyresrätter skulle förutom förmedling av kontakt kunna bidra till upprättandet av säkra hyreskontrakt, hantering av deposition, kreditupplysning av en tilltänkt hyresgäst, kontakt med bostadsföreningen för att få godkännande av hyresgästen, professionella visningar samt städtjänster i samband med flytt.

Detta skulle innebära slopande av ersättningstaket, positiva effekter på bostadsmarknaden och dessutom fler arbetstillfällen. Att mäklare förmedlar hyreskontrakt är vanligt i många länder.