Den svenska bostadsmarknaden står inför en av sina största utmaningar på decennier. I landets storstadsregioner råder en akut bostadsbrist som påverkar såväl privatpersoners trygghet som arbetsmarknadens rörlighet och företagens konkurrenskraft. Samtidigt finns det ett betydande outnyttjat bostadsbestånd i form av privatägda bostäder som sällan eller endast kortvarigt hyrs ut. Nyligen presenterade regeringen En flexiblare hyresmarknad ett förslag som kan förändra svensk hyresmarknad i grunden.

Förslaget En flexiblare hyresmarknad syftar bland annat till att skapa bättre förutsättningar för privatpersoner att hyra ut sina bostadsrätter under längre tid, vilket i sin tur kan frigöra fler bostäder till hyresmarknaden.

I denna rapport har Qasa, Sveriges största tjänst för uthyrning av bostäder, tillsammans med Stockholms Handelskammare analyserat de faktiska konsekvenserna av förslaget. Med hjälp av egna data, kompletterande beräkningar och enkäter till både hyresvärdar och hyresgäster undersöker vi vilken potential som finns att öka bostadsutbudet, hur längre uthyrningstider skulle påverka tryggheten för hyresgästerna samt vilket samhällsekonomiskt värde en mer flexibel hyresmarknad kan skapa.

Hur kan de nya spelreglerna kan göra bostadsmarknaden mer dynamisk, rättvis och hållbar för framtiden och vilka konsekvenser kan det ha för kompetensbehovet de kommande åren?

Regeringens remissförslag En flexiblare hyresmarknad har potential att förändra de svenska hyresmarknaden och samhället i grunden. Genom att skapa bättre villkor för privatpersoner att hyra ut sina bostadsrätter kan tusentals bostäder tillföras marknaden varje år, utan att ett enda nytt hus behöver byggas.

”Minst 52 300 nya bostäder behövs årligen fram till 2030"

Boverket

I denna rapport har Qasa, tillsammans med Stockholms Handelskammare, analyserat förslagets konsekvenser med stöd av:

Qasas marknadsdata över uthyrningar och kontraktslängder.
Enkäter till både hyresvärdar och hyresgäster.
Samhällsekonomiska scenarier för bostadsutbud och arbetsmarknad.

Kärninsikt: Fler och längre uthyrningar utan att bygga nytt

I dag publiceras cirka 150 000 annonser för bostadsuthyrning via Qasa varje år.
Eftersom varje uthyrning i snitt pågår i endast 6 månader, motsvarar det totalt 75 000 uthyrningstillfällen per år, alltså lika många bostäder uthyrda under ett helt år.

47 % av hyresvärdarna uppger att de skulle kunna tänka sig att hyra ut i minst tre år eller tills vidare med dagens förslag. Om denna vilja omsätts i faktisk uthyrning skulle det innebära:

70 500 bostäder x 3 år = 211 500 uthyrningstillfällen per år.

Det är nästan en tredubbling jämfört med dagens nivå, utan att en enda ny bostad behöver byggas.

I vår modell har vi valt att räkna konservativt, och utgår från att endast dessa 47 % ändrar sitt beteende, medan resterande 53 % fortsätter som idag med korttidsuthyrning på i snitt 6 månader.

70 500 bostäder × 3 år = 211 500 uthyrningstillfällen per år

• 79 500 bostäder × 0,5 år = 39 750 uthyrningstillfällen per år
• Totalt: 251 250 uthyrningstillfällen per år

Det motsvarar en ökning med 176 250 uthyrningstillfällen, alltså mer än en tredubbling jämfört med dagens nivå eller en ökning med över 230%.

Om 47 % av hyresvärdarna börjar hyra ut i minst 3 år, medan resten fortsätter hyra ut i 6 månader, ökar det totala antalet uthyrningstillfällen från 75 000 till 251 250 per år.

Utöver detta uppger 37 % av hyresvärdarna att de skulle kunna tänka sig att hyra ut ytterligare 2–3 år längre än idag, vilket innebär att den faktiska potentialen är ännu större än våra grundberäkningar.

Tryggare hyresgäster

Majoriteten av hyresgästerna uppger att de vill ha längre kontrakt för ökad stabilitet. Förslaget möter detta behov genom att uthyrningstiden kan förlängas från i snitt sex månader till flera år eller tills vidare.

Starkare incitament för hyresvärdar

Enkäten visar att 47 % av hyresvärdarna är beredda att hyra ut i minst tre år eller tills vidare, och att 95 % av de som redan hyr ut ser regeringens förslag som positivt. Detta innebär en kraftig förstärkning av incitamenten att hyra ut mer och längre.

Boost för kompetensbehovet

Ett större hyresutbud underlättar arbetskraftens rörlighet, ökar möjligheten för talanger att flytta till Sverige och stärker både Stockholm och landets internationella konkurrenskraft. (Handelskammaren)

Våra rekommendationer

Inför tydliga och långsiktiga regler som skapar trygghet för både hyresvärdar och hyresgäster.

Underlätta privatuthyrning genom incitament och standardiserade lösningar för kontrakt och försäkringar.

Se uthyrning som en del av bostadspolitiken, där privata bostäder kompletterar byggande och allmännytta.

Vad tycker bostadsrättsägare?

I maj kom remissförslaget till ny lagstiftning om att göra det enklare att hyra ut sin bostad i andra hand.

Vad tycker du om det?

Mycket bra förslag 79%
Bra 14%
Tveksam 5%
Dåligt 2%

Skulle du hyra ut din bostad längre om det vore möjligt?

Ja 83%
Nej 2%
Kanske 15%

Hur mycket längre skulle du hyra ut din bostad om det gick?

Upp till ett år längre 16%
2–3 år 37%
Mer än tre år 15%
Tills vidare 32%

55% av de tillfrågade bostadsrättsägarna tycker inte att andrahandsuthyrning bidrar till ökad otrygghet i föreningen.

Röster från bostadsrättsägare

”Otrygghet i huset blir av kortvariga andrahandsuthyrningar.”

”Jag gillar inte att styrelsen i bostadsrättsföreningar har något att säga till om andrahandsuthyrning överhuvudtaget. Men har köpt och äger sin lägenhet så man borde få göra som man vill med den.”

”Tycker styrelsen i min förening inte alltid är flexibel i frågan och tänker i ett vidare perspektiv.”

”Ja sitter fast med en lägenhet som ingen vill köpa just nu. Varför ska jag tvingas att gör en förslut-affär.”

Vad säger hyresgästerna?

Skulle du förlänga ditt nuvarande kontrakt om det vore möjligt? (Idag är 6 månader standard).

Ja 87%
Nej 4%
Kanske 9%

Hur länge?

Tills vidare 52%
Två-tre år 33%
Ett år 15%

Hur många gånger har du behövt flytta de senaste 3 åren?

Aldrig 11%
En gång 31%
Två-tre gånger 44%
Mer än tre gånger 14%

Röster från hyresgäster

”I think that housing associations have the right to know who lives in an apartment, but I do not understand why if people are approved and behaving correctly they are forced to move out after 1 or 2 years.”

”Med tanke på svårigheterna på bostadsmarknaden, speciellt första hands hyresrätter och ökade prisnivåer, måste möjligheten till förlängning lagstadgas. Det är enda sättet att lösa trångboddheten, vilket är den högsta i Norden.”

”Det som idag anses vara giltiga skäl för att kunna få hyra ut i andra hand är alldeles för få vilket resulterar i att både hyresvärdar såväl som många bostadsrättsföreningar nekar möjligheten till andrahandsuthyrning på ren praxis.”

”It’s extremely difficult as a foreigner with no assets or properties in Sweden to first, find a home, while having to work, that covers all my needs and makes life a bit easier. And second, to move every 6 months/1 year and go through the hassle of finding a place again. There's always huge trade-offs I have to swallow in, like expensive rent, not having a garage, no having quick access to public transportation, having too little space, having to refurnish, not having where to fit my stuff, being too far from work, because of not having the time nor the money to be left without a home while I'm looking for a new one.”

Vi frågade drygt 1000 hyresvärdar och hyresgäster vad de tycker om förslaget.